Salut à tous,  
 
 
Voilà voilà, je ne vais pas tourner autour du pot, viens d'avoir 27 ans, je me dis qu'il est temps d'arrêter de gaspiller de l'argent, de se serrer la ceinture et d'acheter un appartement.
C'est une décision qui trottait dans ma tête depuis 1 an ou 2, que je voulais faire avant mes 30 ans et j'ai décidé de le faire cette année.
J'ai pris rendez-vous avec mon directeur d'agence bancaire, histoire de faire une simul, combien je peux emprunter etc.
 
Le but de ce topic est que les propriétaires (ou les personnes qui ont une certaine expérience dans le logement/fiscalité) puissent partager leur expérience, les pièges à éviter, les bons plans, surtout en matière de fiscalité et de taux d'intérets.
 
Mon profil: cas classique
27 ans, célibataire, env. 1500€ net/mois. Je souhaite acheter seul, un 2 pièces env 45m², neuf, dans la banlieue parisienne, proche RER (des agglos comme Cergy, Marne la Vallée, mais surtout pas Paris).
 
J'ai un rendez-vous avec mon banquier le 3 Fevrier. Avant même de commencer à chercher les projets immobiliers en préparation, j'ai besoin d'informations diverses sur :  
 
- le crédit (je pense que je verrai avec ma banque) : qu'est-ce qu'un crédit acceptable? Pourquoi certains peuvent acquérir un crédit à 0% et comment faire? Quels sont les pièges à éviter?

- les frais de notaire : comment ça marche, à combien cela peut s'élever, quel est l'apport nécessaire?
 
- Les taxes : existe-t-il un moyen de faire une estimation de la taxe d'habitation et de la taxe foncière, en fonction de la ville souhaitée? Comment ça se passe?
 
- Quels sont les extras qu'un néophyte comme moi aurait tendance à oublier (des couts non prévus à l'achat et pendant le crédit?)
 
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Je ne vais pas attendre à me tourner les pouces, le temps qu'on me réponde, j'ai commencé à me renseigner, www.logements.gouv.fr, immoneuf etc, mais je peche complètement dans tout ce qui est relatif aux emprunts, à la capacité d'achat, à la fiscalité, j'ai aucune idée de ce qu'est la loi de Robien (dont Nicki a déjà parlé 1 fois ou 2), ni si elle a un lien avec ce que je souhaite faire, bref, je n'ai pas encore le recul nécessaire.
 
 
Voila, ce sujet est sérieux, dans le sens où ce n'est pas un coup de tête, j'ai envie "d'avancer", de construire pour les années à venir.
 
Si vous avez la moindre info, le moindre conseil, je suis preneur.
 
Merci à tous!

Va prendre un crédit à la banque postale, j'ai un contact si tu veux

Gros malin et moi une autre à la LCL...
Mais de toute façon, je pense que j'irai les voir toutes les 2, j'ai rien à perdre..
 
Bon sérieusement, si tout le monde est locataire ici ou si tout le monde s'en bat, bah tant pis, je m'attendais à un peu plus de choses...

Désolé l'Ane, j'vis encore chez mes parents.
Et là je compte juste louer, alors je ne peux t'aider.

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Les gens changent, la vie change et encore heureux car si c'était la meme chose pendant nos 80 ans on se ferait bien chier!  
"J'suis hyper content ! "  

locataire!!

L'Ane?
quel est ton apport personnel?
c'est pris en compte lors d'un crédit, ainsi que les cautionnements

1/ éviter LCL comme la peste et le choléra réunis
2/ pour les taxes, tu as le choix entre deux solutions : demander au notaire qui sera chargé des formalités liées à la mutation (vente) du bien ou alors tu passes au centre des impôts compétent sur la zone géographique.
Bien se rappeler que d'un quartier à un autre, un bien meuble ne sera pas évalué au même prix (et compte tenu du fait que les taxes de mutation sont assises sur la valeur de vente - ou vénale si le prix de vente est anormalement bas), tu ne pourras avoir 'informations fiables que pour des appartements bien déterminés

pas grand chose, car l'argent que j'ai, je l'ai gagné tout seul...
 
Disons que je dois avoir 8000€... 10000€ en serrant bien la ceinture, mais c'est ptet pas conseillé de lacher toutes ses economies à la veille d'un si gros achat, non?

 
1) pourquoi? (en fait, c'est une boutade, Bibi et moi avons rencontrés 2 nanas au ski, qui bossent à la LCL et la banque postale, conseillères toutes les 2, à part ça je m'en fous de la LCL...)
 
2) Merci pour ce 1er vrai conseil. Mais puisque les frais de notaire sont calqués effectivement sur le cout total de l'opération (2 à 3% en neuf, un peu plus en vieux), cela n'a aucun lien direct avec la taxe d'habitation ou foncière, donc comment pourraient-ils avoir cette info? Ca fait partie de leur métier de connaitre les zones moins chères en taxe? Ce n'est pas plutot le role d'un agent immobilier?
 
Et si j'achète dans le neuf? je n'aurais pas vraiment d'agent immobilier, non? Des types comme Kaufman & Broad connaissent ce genre d'infos?

 
 
1/ LCL c'est peut être la banque la plus chère du marché en termes de frais financiers
 
2/ je parle de l'acquisition d'un bien existant et classé comme tel, non à construire ou neuf
Effectivement, un notaire doit te communiquer ce genre d'informations  
Il en a d'ailleurs besoin pour établir l'acte de vente
 
Ah ça je sais pas ...ça excède mes connaissances.
Toujours est-il que pour ce qui concerne l'achat d'un bien immeuble non neuf, je pourrais sans doute te refiler des infos sur la marche à suivre si je discute avec les collègue de fisca immobilière  

Mon reve serait du neuf, mais toute info est bonne à prendre, donc oui, mille fois oui, si tu as des infos, merci!

Pour  l'achat de neuf, effectivement pas besoin d'agent immobilier (simplement faire le tour des bureaux de vente).
 
Bah, des journaux fournissent aussi des "palmarès" de taxes d'habitation et taxes foncières.
 
Je vais voir si mon coté je peux aussi réunir des infos.

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Entre vous et ma liberté, je choisis ma liberté.
RIP Isaac Sound 1 Sound 2

TU peux soit acheter en VEFA donc sur plan et donc du neuf..
SOit passer par une agence immobiliere... tout se qui est De Robien, Borloo etc c'est pour un achat mais ensuite pour le proposer a la relocation et la tu as des abatements assez interessant.  
 
Pour ce qui est du pret a taux 0, il faut le calculer par rapport a ta situation, ton revenu etc etc et tu peux emprumter si mais souvenir sont bon env 20 000 Euros. Toutes les banques le font mais peu le propose car ca genere beaucoup de paperasse...  
Apres tu as different pret comme celui dit "110 %" qui couvre le prix du bien + les honoraires...  
Apres si tu as d'autres questions plus specifiques je peux essayer de retrouver mes cours  
Pour tout ce qui est taxe fonciere , tu peux te renseigner a la mairie de la ville ou tu desires '( peux ... ) acheter !
 

Oui, je me suis renseigné vite fait effectivement les lois de Robien, Borloo ne me concernent pas.  
 
Pour le pret à taux 0, j'ai fait une simul hier sur le site de l'Adil, j'y ai droit à hauteur de 16000€ d'après eux. Après faut voir ce que va dire ma banque, de toute façon, j'ai intéret à venir avec un dossier et des aides, histoires de montrer que je suis réaliste sur mes revenus, mais pas là pour faire de la figuration.
POur le 110%, je ne connais pas, je vais me renseigner..
Je vais voir pour les autres questions, le temps déjà de voir avec mon banquier. idem pour les taxes avec la mairie.
 
Merci Nicki!

je compte acheter aussi, j'ai failli donner mon bon pour accord mais à 2 reprises ça a merdé.
 
Tu dois procéder dans l'ordre et ne pas te disperser.
Ca se passe en plusieurs points.
 
 

• Investissement maximal?

- apport personnel max? Aujourd'hui, les banques acceptent les prêts à 110% (appart + frais de notaire) dans la limite d'une certaine durée. L'apport n'est plus obligatoire mais dans ce cas, faut avoir le salaire qui va avec. Dans ton cas, plus tu apporteras d'argent, mieux tu seras.
En gros, si t'as 15K en banque, c'est ridicule de mettre 14K sur le tapis. Ca n'apportera rien et tu te feras baiser si tu es endetté au max. Faut prévoir les différents frais comme les travaux (petits ou gros, ça a un coût), le déménagement, l'assurance, les taxes d'habitation et foncières, les charges, le ravalement qui va te tomber sur la gueule un jour et très souvent dans moins de 6 ans (c'est rare de tomber sur un bien dont le ravalement a été fait la veille, faut être con pour vendre à ce moment ou ne pas avoir le choix => rare).
A ça tu rajoutes aussi que si tu es endetté au max, que tu as foutu toutes tes économies dans l'appart : t'es baisé si tu veux faire un autre crédit pour la voiture, de conso ou autre.
 
- remboursement max (que j'appellerai loyer) : la somme de tous tes crédits ne doit pas dépasser 33 à 35% de ton salaire mensuel net.
Donc tu ne peux rembourser par mois que 525€, en supposant que tu restes à 1500€ net / mois (et aucune banque ne spéculera sur ton avenir pro donc on suppose que tu restes à ce salaire toute ta vie).
 
- durée : plus la durée est longue, plus tu payeras d'intérêts. Alors c'est bien beau de dire que si tu prends sur 30 ans, tu doubles le montant du prix du bien, mais je pense pas qu'il faille raisonner comme ça. Aujourd'hui, tu es seul, tu n'as pas le choix, tu dois emprunter sur 30 ans, ok, soit. Demain, tu vis en couple, tu as donc un 2e salaire, et tu vivras aussi dans un 2 pièces. Ya que la taille du lit qui change. Avec des enfants, la donne change. Ce que je veux dire c'est qu'en couple, tu n'as plus besoin de sortir 525€ mais la moitié. Ensuite, je pense pas que tu restes toute ta vie à ce salaire donc tu vas augmenter, + primes et autres conneries, 20, 25 ou 30 ans, ça va rien changer pour toi. Si tu déménages, tu peux toujours foutre ton bien en location pour rembourser le crédit en cours : ça s'appelle de l'autofinancement. Au bout d'un certain temps, ça te fait une 2e source de revenus.
 
- frais de notaire : faut compter entre 6 et 10% du bien. Si tu connais des notaires, ça peut être une ptite ristourne
 
- prêt à taux 0 : vu ton salaire, tu y as droit, jusqu'au max soit 16k. Le concept c'est que tu commences à rembourser le capital au bout de 5 ans je crois. Attention, c'est pas un apport mais bien un crédit, même si les intérêts sont nuls. Ca entre donc en ligne de compte dans les crédits pour pas dépasser les 35%. Vas sur google, tape prêt à taux 0 et tu trouveras ton bonheur sur les 2/3 premiers sites.
 
Avec tout ça, faut calculer le montant de ton bien immobilier et là tu vas pleurer.
Pour ça, soit tu passes par des calculateurs en ligne sur chaque site de banque, soit tu appliques des formules de calculs financiers sur Excel (VA, npm, VC, taux...).
 
En gros, avec tes loyers, tu calcules le montant de l'investissement initial grâce au taux.
De cet investissement initial, tu retires 10% qui correspondent à la part du notaire.
Et tu obtiens, grossièrement, la valeur de ton bien immobilier.
Selon mes calculs, sur 30 ans, tu peux emprunter à peu près 90K, et ce, avec un 14K de crédit à taux 0.
Là on n'est pas au centime près, c'est grossier, ça donne une idée.
 
Le concept de l'apport personnel c'est de dire : je veux être à tant par mois de remboursement, voilà combien je peux avoir grâce au prêt (ici 9OK), je peux rajouter 10K donc mes cibles : des apparts de 100 voire 110K à négocier.
 
Maintenant que tu sais à peu près combien tu peux investir, faut chercher ce dont tu as besoin.
 
 

• étude des besoins

- situation géographique : si demain tu changes de taf à l'autre bout de Paris, c'est tjs bon?  
- cadre : de jour ou de nuit, ça se passe comment?  
- transports
- nb de pièces
- superficie
- conforts
..
 
Bref, qualifie bien tes besoins. Te dis pas : j'aimerais avoir un 2 pièces, j'aimerais avoir un 3 pièces, j'aimerais avoir ça...
Non.
Ton besoin doit être cerné par 3 points :
- ce que tu kifferais dans la limite du raisonnable
- ce que tu ne veux absolument pas (c'est très important de cerner ce qu'on ne veut pas)
- au pire, les sacrifices que tu peux faire (plutôt nb de pièces, superficie...)
 
Maintenant faut chercher suivant tes 2 critères : l'appart et le prix
 

• la recherche

- PAP : très bien pour les recherches, très complet mais assez souvent tu seras le 50e appel qui se fera refoulé car l'appart est déjà vendu depuis 2 mois
- les agences : si tu leurs dis que tu cherches un appart de 110, ils te feront visiter des apparts de 120, voire 130. Ils savent que c'est pas dans tes cordes mais avec la négo et ton apport perso, ils pensent que tu peux tjs mettre un peu plus. Ils jouent sur le coup de coeur. Un appart qui te plaît, tu vas te battre pour l'avoir et trouver du fric de tous les côtés. Je me suis amusé à négocier avec une agence pour les tester et voir comment ils fonctionnaient, en fait, c'est rien de plus que du commercial de bas niveau : ils vont essayer de te faire rêver durant la visite, de te faire t'imaginer vivre dedans, de matérialiser tes rêves. Sois barre de fer avec eux, et ferme.
Au début, ils vont essayer de te faire visiter 3/4 apparts de merde pour tenter de vider leur stock.
 
La négo : j'estime que tu peux faire baisser de quasiment 10% par rapport au prix indiqué. Après, tout dépend bien sûr du prix d'origine du bien, mais faut pas hésiter à comparer par rapport aux prix du m² de la ville et à trouver un bon compromis.
Dans la négo, faut aussi demander tous les documents des 3/4 dernières cessions de syndic pour voir si ya pas de travaux prévus ou pas. Faut savoir que les travaux sont à la charge du propriétaire présent au moment de la signature des votes.
 
Voilà, je crois avoir fait à peu près le tour, ça vaut ce que ça vaut, j'ai pas encore acheté, j'ai mis en stand by, j'attends 2/3 salaires pour me relancer.

le pret a traux 0 peux etre considere comme un appart personnel !  
Il faut savoir aussi que les agences gonflent le prix de 5 % pour justement avoir une possibilité de baisser tout en restant dans le prix du vendeur.  
Et quand tu achetes , l'agence doit te fournir les raports d'AG entre autre !  

 
pkoi donc ? J'ai pris mon crédit chez eux et tout se passe trés bien...

Merci pour cette réponse ultra complète!
 
Pour le taux 0, oui, ce sera jusqu'à 16000€ max pour moi (je suis bien de dessous du plafond pour 1 personne, désolé de ne gagner que 1500€/mois.. ).
Ensuite, le principe de m'endetter sur 30 ans, part également sur le fait que je ne vais quand même pas vivre tout seul dans l'appart pendant 30 ans! A un moment donné, je vais me retrouver à 2,à un moment donné, je vais avoir envie de partir... avec ce que j'aurais déjà investi.
 
Donc, la logique ne serait-elle pas de se dire justement que je devrais demander à emprunter sur 30 ans, pour avoir plus d'argent (même si plus de crédit derrière à rembourser, on est d'accord, sachant que dans 5 ans supposons, je trouve ma (vraie) moitié, nous pourrons renégocier l'emprunt en remboursant plus vite, donc réduire la durée de remboursement?)
C'est que j'ai envie d'investir mon argent, mais j'ai aussi envie de fonder une famille, comme tout le monde!
 
Pour l'instant, j'en suis à la 1ère étape, je rassemble les infos, sur les aides que je peux avoir, j'ai pris RDV avec ma banque, histoire de voir jusqu'à combien je peux aller. j'avais estimé à 100 000€, maintenant, peut-être qu'avec des aides,on peut monter à.. revons un peu 120-130K sur 30 ans.
Une estimation optimiste sur je ne sais plus quel site m'avait dit env 130 000 sur 30 ans, m'enfin bon.
 
Niveau appart, j'ai une amie qui a acheté dans le neuf, à un bon prix, ce qui exclut des travaux de ravalement ou autres dans un futur proche. Le problème étant que les prix flambent dans le neuf et qu'un 2 pièces est supérieur à ma capacité (alors que si je m'étais réveillé il ya 2 ans, j'aurais pu...)
Donc je ne sais pas encore, j'avoue que l'étape du banquier me stresse. je suis un français moyen, je ne pense pas que je pourrai beaucoup jouer la surenchère en comparant, peut-être une petite ristourne histoire de récup le client, éventuellement..
 
Après, au niveau des charges en plus, ce sera l'étape suivante (par rapport à ce que je pourrais emprunter, j'aurais une idée plus précise).
 
Je sais très clairement ce que je ne veux pas. j'ai une idée assez précise de ce que je souhaite, mais encore une fois, ça va dépendre de mes revenus...
Je me fais pas trop d'illusions sur une augmentation de salaire, quand on sait qu'effectivement, il faut compter 33% du salaire en motant à rembourser,  faudrait que je sois bien augmenté comme il faut pour voir évoluer réellement le montant à rembourser... Je gagnerais plus à me retrouver en couple (si tant est que ce n'est pas vraiment un critère pour se retrouver en couple justement et que du coup, l'appart serait aux 2 noms..)
 
Quant à la recherche, on verra quand même plus tard, préfère pas trop m'enflammer, veux voir la réalité en face avant...
 
Bref, c'est du boulot!
 
Ce qui me soule, c'est que je n'ai pas un gros salaire, mais que j'estime quand même pas trop mal m'en sortir, c'est un salaire "correct" quand même, j'ai peu de d'amis qui gagnent bien plus, c'est soulant de voir que ça va être dur...
Ca devrait être "normal" de pouvoir acheter son appart...
 
M'enfin, on va pas refaire le monde, spa ça qui le fait avancer..

 
Que'est-ce que le rapport d'AG?
(désolé, j'ai regardé vite fait dans le neuf, rien fait sur les agences pour le moment..)

Assemblée Generale de l'immeuble tu en as une mimimum tous les ans. Et c'est lors de cet AG que sont votés les travaux etc etc.  
Et toi en tant que proprietaire tu participes et votes a la vie de ton immeuble.
 
Et si il y a des travaux tu ne payes que ta part ( logique )  
 
Ex le tantieme total de l'immeuble est de 10 000 tantiemes.
Toi ton appart fait par exemple 2 000 Tantiemes donc tu payeras 20 % des travaux.  
 

c'est ce que je me disais, mais j'avais peur de dire une connerie.
 
Oui, donc c'est important effectivement.

Y a pas de questions betes !

Surtout quand on s'endette!

faut pas le voir comme un endettement ... mais comme un investissement !

C'est pour ça que je regrette de ne même pas l'avoir fait plus tot...
Et dire que je vis dans un grand appart de 51m² pour 365€/mois (logement social)... donc si investir dans la pierre ne rapportait pas, tu pex être sure que  je garderai mon HLM!
 
J'avais sans doute d'autres priorités jusqu'à 26 ans, c'est bien dommage...

 
 
0% : oui, mais au moment du remboursement, c'est compris dans tes mensualités donc t'es baisé car ça te bouffe du potentiel endettement

Le neuf :
- pas de ravalement avant au moins 10 ans (faut compter 10K€ de travaux facile à sortir cash => crédit, sauf arrangements spéciaux)
- tout est nickel : tu commandes ton appart avec plancher, carrelage, peinture, papier peint. Bref, tu fais tes courses et ça te coûte rien de plus. C'est vrai quand c'est en construction, pas quand c'est déjà construit.
- tout est aux normes
 
Mais ça coûte beaucoup plus cher, seulement, à l'arrivée tu peux t'y retrouver vu que les frais de notaire sont moins chers dans le neuf, économie de travaux...
 
l'ancien :
- c'est moins cher
 
 
Voilà les avantages que je vois dans les 2 systèmes.
Les inconvénients de l'ancien sont les avantages du neuf.
 
La plupart des travaux sont déductibles des impôts, ya aussi le 1% patronnal ...
Bref, ya tjs moyen de s'y retrouver quand on est bricoleur et que c'est pas des travaux de ouf.
 

 
 
concernant le point 1 c'est bien les affirmations péremptoires ! ceci dit c'est la seule banque qui a prété à 2% à mes parents.
 
So l'ane n'exclue aucune banque, ca dépend de bcp de chose.

 
 
je dirai même exige les avants pour savoir quelles sont les travaux non votés mais dont on commence à parler.
 
Car je crois que quand les travaux sont votés avant la vente c'est au prorio précédent de les payer même si la réalisation à lieu après la vente. --> à confirmer précisément

 
 
à mon avis il vaut mieux toujours voir le verre à moitié vide plutot qu'à moitié plein quand on parle d'un engagement sur 30 ans !  
 
anticiper le pire c'est ne vivre que le meilleur !